Vivienda "social": cómo el Estado infla burbujas
Del Instituto Nacional de la Vivienda a la crisis actual: cómo la intervención estatal distorsiona el mercado inmobiliario.
- Instituto Nacional de la Vivienda (1939)
- Obra Sindical del Hogar: viviendas para trabajadores
- 3.190.960 viviendas protegidas entre 1943-1974 (65,7% del total)
- Tasa de propietarios: del 47% (1950) al 75% actual
El lema del ministro Arrese ("No queremos una España de proletarios sino de propietarios") revela la intención política: crear una clase media con algo que perder, inmunizada contra el radicalismo. Pero las consecuencias económicas fueron devastadoras:
- Subsidiar la compra infla los precios: si el Estado te ayuda a pagar, puedes pagar más, y los precios suben para todos.
- Favorecer la propiedad sobre el alquiler rigidifica el mercado laboral: la gente no se muda donde hay trabajo si tiene una hipoteca.
- El crédito dirigido políticamente genera burbujas: España ha sufrido varias crisis inmobiliarias desde entonces.
La obsesión española por la propiedad inmobiliaria (que hoy genera una "crisis de vivienda" perpetua) tiene raíces franquistas. El Estado distorsionó el mercado durante décadas; ahora se presenta como solución a los problemas que él mismo creó.
El Estado como violador del derecho a la vivienda
La Constitución de 1978 consagra el "derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" (artículo 47). Desde entonces, el mismo Estado que proclama ese derecho lo ha vulnerado sistemáticamente con cada ley, cada impuesto y cada regulación que ha tocado el mercado inmobiliario.
¿Cómo se viola un derecho mientras se proclama defenderlo? Fácil: creando escasez artificial.
La regulación del suelo es el primer estrangulamiento. Desde la Ley del Suelo de 1956 (franquista, por cierto), el Estado decide qué terrenos pueden urbanizarse y cuáles no. El resultado: suelo artificialmente escaso, precios disparados. No es que "falte suelo" en España (somos el segundo país más grande de Europa Occidental). Es que el Estado prohíbe construir en la mayor parte de él. Cada metro cuadrado "protegido" de la urbanización es un metro cuadrado que no puede convertirse en vivienda.
Los impuestos completan el saqueo. ITP en la compraventa (del 6% al 10% según comunidad), IVA del 10% en obra nueva, AJD, plusvalías municipales, IBI anual, IRPF sobre rendimientos del alquiler... El Estado se lleva un mordisco en cada transacción y otro cada año por el mero hecho de poseer. ¿Quién paga realmente estos impuestos? El comprador y el inquilino, porque se trasladan al precio.
El efecto trinquete regulatorio (regulatory ratchet) explica por qué la situación solo empeora. El Estado interviene y crea un problema. El problema "justifica" una nueva intervención. La nueva intervención crea problemas adicionales. Y vuelta a empezar. Es una espiral que solo gira en una dirección: más Estado, menos mercado, menos viviendas.
Ejemplo perfecto: el control de alquileres. El Estado regula los precios "para proteger al inquilino". Los propietarios retiran viviendas del mercado. La oferta cae, los precios suben. El Estado responde con más regulación. Más propietarios huyen. La escasez se agrava. El Estado culpa a los "especuladores" y propone... más intervención. Cada parche genera la necesidad del siguiente parche.
La inseguridad jurídica ante impagos es la puntilla final. Un propietario español que alquila su vivienda se enfrenta a un sistema legal diseñado para proteger al ocupante, no al dueño. Procesos de desahucio que duran meses o años. Inquilinos que dejan de pagar y no pueden ser expulsados. "Vulnerables" que ocupan indefinidamente mientras el propietario sigue pagando hipoteca, IBI y comunidad.
¿El resultado? Propietarios que prefieren tener la vivienda vacía a arriesgarse. El pequeño propietario que podría alquilar a precio razonable se retira del mercado. Solo quedan los grandes fondos con departamentos legales y músculo financiero para aguantar impagos.
El Estado, que debía garantizar el derecho a la vivienda, ha conseguido: suelo artificialmente escaso, precios inflados por impuestos, oferta de alquiler menguante por inseguridad jurídica, y una espiral regulatoria que agrava cada problema que pretende resolver.
El derecho a la vivienda no se garantiza con leyes que lo proclamen. Se garantiza dejando que la gente construya, compre, venda y alquile libremente. Todo lo demás es propaganda electoral disfrazada de política social.